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Le DPE : un diagnostic immobilier qui a fait l'objet d'une réforme en profondeur

Qu'est-ce qui démarque le DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 ?

Au sein d'un logement d'habitation, en cas de vente ou de location, il est obligatoire de faire réaliser un diagnostic de performance énergétique, c'est-à-dire, une estimation de la capacité du logement à économiser de l'énergie et à n'émettre qu'un faible volume de gaz à effet de serre. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE réalisé transmet une évaluation conforme à la réalité et non plus indicative. En effet, il est devenu opposable suite à une réforme en profondeur qui a consolidé sa méthodologie et qui a rendu son rapport plus lisible et donc plus percutant.

Quand faut-il réaliser le DPE et pourquoi ?

Le DPE, au regard des autres diagnostics obligatoires, est celui qui doit être réalisé avant même l'annonce immobilière, afin de pouvoir la diffuser. En effet, celle-ci doit comporter les classes « énergie » et « climat » du bien auxquelles s'ajouteront, dès janvier 2022, le coût annuel en euros des dépenses énergétiques ainsi que la mention de « logement excessivement consommateur d'énergie », indication obligatoire lorsque le logement fait partie des « passoires énergétiques » (classes F et G au DPE), statut que les pouvoirs publics veulent éradiquer progressivement, par des contraintes et sanctions successives qui obligeront les propriétaires à rénover leur bien.

En quoi l'étiquette « énergie » est devenue plus cohérente depuis le 1er juillet 2021 ?

Depuis la réforme du DPE, l'étiquette de performance énergétique, ou étiquette « énergie », démontre encore davantage que la consommation d'énergie d'un logement est en lien direct avec les émissions de gaz à effet de serre et donc avec la problématique environnementale actuelle : elle se présente désormais avec un double-seuil, soit un seuil « énergie » et un seuil « climat ». En effet, en tant qu'outil de lutte contre le réchauffement climatique, le DPE s'appuie aussi désormais sur les émissions de gaz à effet de serre pour définir la performance énergétique du logement, au point d'attribuer directement la note de l'étiquette « climat » si celle-ci est moins favorable que la note « énergie ».

État des Risques et Pollutions, un diagnostic informatif

Qu'est-ce qu'un ERP ?

L'ERP est un diagnostic immobilier informatif et impératif. Il a pour objet d'informer le futur acheteur ou locataire d'un bien des risques naturels, technologiques, miniers, sismiques, d'exposition au radon et de pollution des sols auxquels il pourrait être éventuellement soumis.

L'ERP est l'un des diagnostics immobiliers à joindre au dossier de diagnostic technique (DDT) lors d'une transaction immobilière (location ou vente).

L'ERP peut être effectué par tout propriétaire bailleur ou vendeur d'un bien immobilier. Mais, à la vue de l'importance des informations, il est toutefois conseillé d'être accompagné d'un professionnel, apte à sa réalisation.

Pour compléter l'ERP, il est possible de consulter les arrêtés ou plans de prévention auprès des mairies des communes concernées, ou en préfecture.

Conformité

L'ERP est un diagnostic valide 6 mois.

Mesurage de la superficie privative qui ne s'applique qu'aux lots de copropriété en vente, la loi Carrez pose un certain nombre de consignes plus facilement maîtrisées par un professionnel habitué à opérer ce type d'expertise.

Ceci explique pourquoi la plupart des copropriétaires s'épargnent cette contrainte et la confient à des experts qui sont dotés du savoir-faire indispensable pour réaliser des métrages, comme de connaissances pointues du point de vue réglementaire.

Certificat essentiel à réaliser avant toute vente et à transmettre au futur acquéreur du lot, le métrage loi Carrez peut être opéré par EFFICIA, bureau d'études techniques dont l'expérience et les compétences vous garantiront une parfaite sérénité.

La superficie habitable d'un bâtiment à louer, dite loi Boutin, doit être obligatoirement mentionnée au sein du bail de location et être exacte afin d'éviter la sanction énoncée par la loi Alur, surtout en cas de surestimation.

Pour ne pas prendre ce risque, le choix d'un professionnel compétent pour effectuer le mesurage loi Boutin est vivement conseillé, d'autant plus que cette opération nécessite des compétences de géomètre pour être réalisée en bonne et due forme.

Tout technicien certifié opérant pour le compte d'EFFICIA peut accomplir le diagnostic loi Boutin et vous permettre de ne pas enfreindre la réglementation en faisant figurer une valeur erronée sur le contrat de bail.

En effet, la loi Boutin, clairement définie, comporte des particularités qui lui sont propres et qui ne doivent pas être confondues avec tout autre type de métrage.

Etape obligatoire si le dispositif de gaz d'un local à vendre ou à louer a été installé depuis plus de 15 ans, le diagnostic gaz est en matière de sécurité, un diagnostic de premier ordre qui permet de contrôler des éléments clés de l'installation.

En effet, il consiste en un ensemble de vérifications selon un formulaire réglementé qui passe en revue des points de contrôle spécifiques.

Grâce au diagnostic gaz, qui pour les locations n'est applicable que depuis le 1er juillet 2017 selon certaines conditions, mais plus globalement à partir de 2018, toute imperfection est détectée et reportée selon son degré de gravité.

Ainsi, si l'opérateur découvre une anomalie grave, présentant un danger imminent, l'alimentation de gaz est condamnée, jusqu'à ce que le propriétaire effectue des travaux, à caractère obligatoire.

Afin de connaître la situation d'un bien immobilier datant d'avant 1949 au regard de la présence de plomb, il est nécessaire avant toute vente ou location de procéder à un contrôle obligatoire, appelé diagnostic plomb.

Parmi les diagnostics obligatoires, le diagnostic plomb est de ceux qui requièrent des compétences et des précautions très particulières en raison du risque que comporte toute exposition au plomb.

Ainsi, le professionnel qui opère cette expertise est tenu de détenir non seulement une certification propre au diagnostic plomb mais aussi d'avoir suivi une formation à la radioprotection.

En effet, il est obligatoirement amené à utiliser un matériel à source radioactive, susceptible de détecter les particules toxiques de plomb.

Quant au résultat du diagnostic plomb, il est inscrit sur un rapport complet qui mentionne précisément la teneur en plomb, critère important pour déterminer le niveau de risque existant au sein des revêtements de peinture du bâtiment.

Un polluant tel que l'amiante au sein d'un bâtiment à vendre ou à louer doit obligatoirement être détecté avant de finaliser une transaction immobilière et faire l'objet par la suite de nouveaux contrôles ou s'il y a lieu, de traitements spécifiques, avant la signature d'un bail ou d'un acte de vente.

Réalisé par un professionnel formé et certifié, le diagnostic amiante est une expertise exigée avant toute vente ou location d'une propriété datant d'avant juillet 1997.

Ainsi, le futur propriétaire ou locataire dispose d'une preuve que sa future acquisition ou location a bien fait l'objet d'une investigation, aboutissant à la rédaction d'un rapport exhaustif.

En effet, l'opérateur qui réalise le diagnostic amiante rédige un compte-rendu qui mentionne la présence ou non d'amiante au sein du local à vendre ou à louer et qui, le cas échéant, oblige à faire des contrôles complémentaires, périodiques ou non, comme à procéder à des travaux, en cas de véritable danger.

La détérioration d'un bâtiment par les termites peut être très rapide, en raison du mode opératoire de ces insectes xylophages qui se nourrissent de bois, tout en creusant des galeries qui fragilisent immanquablement la structure d'un bâtiment.

Pour cette raison, en présence d'un bâtiment à vendre situé au sein d'une zone déclarée infestée ou à risque d'infestation par des termites, il est obligatoire de mandater un professionnel pour opérer un diagnostic termites.

Avec un tel dispositif, le futur acquéreur connaît exactement la situation de son bien au regard de ce type d'infestation.

Quant au propriétaire, il s'exonère de la garantie pour vices cachés comme peut être obligé d'effectuer des travaux, en cas d'infestation critique.

Lors de la vente ou de la location d'un bien immobilier, chaque élément compte comme par exemple l'état de conservation de son installation électrique, d'autant plus si elle est vétuste de plus de 15 ans.

C'est pourquoi les installations de cette sorte doivent être contrôlées avant la signature de la transaction, dans le cadre d'un diagnostic électricité, qui n'est entré en vigueur pour certaines locations que depuis le 1er juillet 2017 mais qui le sera pour toutes en 2018, si tant est que leurs installations ont bien 15 ans ou plus.

Avec un diagnostic électricité, le futur acquéreur ou locataire peut être assuré que l'installation électrique a bien été vérifiée et qu'elle ne présente pas d'anomalies majeures.

En effet, si c'est le cas, le professionnel certifié qui intervient fait interrompre l'alimentation électrique jusqu'à ce que le propriétaire corrige la situation par la réalisation de travaux.

Vous vendez ou louez un logement situé dans une zone d'exposition au bruit des aéroports, comme Roissy, Paris Charles de Gaulle ou le Bourget ?

Votre DDT doit contenir depuis le 1er juin 2020 un nouveau document, le diagnostic Bruit. L'état des nuisances sonores aériennes doit mentionner la zone de bruit où est situé le bien et comment consulter le Plan d'Exposition au bruit en mairie ou sur internet.

Un vendeur ou bailleur a la possibilité de recueillir lui-même ces informations mais sa responsabilité est engagée en cas de déclaration incorrecte.

Il est donc conseillé de s'adresser à un professionnel pour un diagnostic Bruit valide.

Il n'y a pas de meilleur interlocuteur qu'un expert en contrôles immobiliers pour vous communiquer les obligations de transaction que vous êtes tenu de respecter en cas de vente ou de location d'un bien immobilier.

Pour cette raison, il est préférable de s'adresser directement à ce type de professionnel pour être sûr de n'encourir aucune sanction après la signature de votre transaction.

Parmi les obligations de transaction, celles liées à la vente d'un bien peuvent être aussi requises pour sa location, suite à une réglementation de plus en plus étendue.

Par exemple, les diagnostics amiante et plomb, les diagnostics gaz et électricité, l'ESRIS et le DPE peuvent être exigés pour les deux types de transaction.

Quant au diagnostic termites et le mesurage loi Carrez, ils ne concernent respectivement que certaines ventes et toutes les ventes de lots de copropriété.

Enfin, en ce qui concerne la superficie habitable loi Boutin, seules les locations sont soumises à ce type de mesurage.

L'amiante comme les HAP (Hydrocarbures Aromatiques Polycycliques) présents dans les enrobés routiers sont un risque majeur pour les travailleurs d'un chantier de voiries et doivent donc, depuis la circulaire ministérielle du 15 mai 2013, être la cible d'un diagnostic spécifique avant le début des travaux.

Cette recherche d'amiante et HAP dans les enrobés routiers doit être prise en charge par un professionnel certifié, dont la mission requiert des compétences aussi bien réglementaires que techniques, qui permettront au futur chantier de se dérouler dans des conditions optimales de sécurité.

Tout projet de travaux dans un bâtiment doit être élaboré avec précision et par conséquent tenir compte des risques présents au sein de la zone impactée par le chantier.

Dans l'inventaire des risques possibles, celui lié à la présence de plomb tient une place importante, notamment lorsque le bâtiment qui fait l'objet de travaux est susceptible d'en contenir, par sa date de construction antérieure à 1949.

Dans ce cas, avant tout commencement des travaux, il est obligatoire de faire pratiquer un diagnostic plomb avant travaux, qui permet non seulement de détecter la présence de plomb mais aussi d'en connaître précisément la teneur, pour évaluer précisément le risque sanitaire et s'en protéger correctement.

Pour en mesurer le taux de concentration

Les mesures de plomb dans les poussières au sol ont pour but de mesurer le taux de concentration en plomb présent dans les poussières au sol.

Ces mesures de plomb dans les poussières au sol peuvent être recommandées ou imposées dans le cadre de :

• vérifications après une constatation de la présence de peintures au plomb dégradées,
• la surveillance de travaux qui impliquent des matériaux contenant du plomb,
• contrôles de restitution après des travaux de retrait de peintures au plomb.

D'après la réglementation, c'est cette dernière situation qui induit un établissement obligatoire de mesures de plomb dans les poussières au sol.

Elles se déroulent alors en deux étapes, dans cette situation :

• la première étape, entre une heure et huit heures après le nettoyage du sol,
• la seconde étape, huit jours après la fin des travaux.

Le taux de concentration en plomb des poussières prélevées ne doit pas être supérieur à 1 000 µg/m².

Le prélèvement des poussières au sol est effectué avec des lingettes humidifiées, par essuyage ou frottis, sur une surface de 10 cm². Il faut deux passages, obligatoirement, pour optimiser le prélèvement. Les lingettes sont par la suite conditionnées et transmises à un laboratoire agréé Cofrac pour analyse.

Renforcer la sécurité des travailleurs d'un chantier comme de tout autre intervenant est à l'heure actuelle une priorité des pouvoirs publics et à ce titre, des contrôles ont été instaurés tels que le diagnostic amiante avant travaux ou démolition qui a lieu au sein de bâtiments datant d'avant juillet 1997 et qui doivent faire l'objet d'un chantier de rénovation ou d'une destruction.

De cette manière, lors des interventions programmées, la santé des travailleurs peut être préservée parce que le professionnel certifié qui a réalisé le diagnostic amiante avant travaux ou démolition a localisé exactement les matériaux ou produits contenant de l'amiante.

Il a aussi évalué avec précision leur état de conservation et permis d'établir un mode opératoire fiable, respectueux des exigences sanitaires comme environnementales.

Si un bâtiment qui fait l'objet de travaux est infesté par des termites, le chantier risque d'être fortement perturbé et comporter des dangers imprévus, tels que des effondrements qu'il est indispensable d'éviter.

Afin d'anticiper ce type d'incident qui peut s'avérer dramatique, non seulement du point de vue sécuritaire qu'environnemental, avec un risque de propagation de l'infestation aux territoires avoisinants, les autorités publiques ont mis en place le diagnostic termites avant travaux, un contrôle obligatoire qui permet d'évaluer avec justesse ce type de risque, qui passe très souvent inaperçu.

Dans le domaine de la prévention des risques liés à l'amiante, les copropriétés datant d'avant juillet 1997 ont leur propre réglementation qui se traduit par la présence d'un dossier technique amiante ou DTA, pour tout ce qui concerne leurs parties communes.

Ainsi, toutes les interventions qui doivent être opérées à ce niveau, qu'il s'agisse d'entretien ou de maintenance, sont régies par le contenu du DTA, qui comporte tous les repérages amiante non destructifs effectués au sein des matériaux et produits des listes A et B du Code de la santé publique, ainsi que toutes les opérations complémentaires, mesures d'empoussièrement et contrôles périodiques inclus.

Bénéficiant d'une mise à jour permanente et communiqué aux occupants de la copropriété, aux entreprises de travaux d'entretien ou de maintenance, comme à tout autre tiers tels les inspecteurs du travail, le DTA renferme une fiche récapitulative mentionnant toutes les interventions, un historique des consultations et toutes les consignes de protection à adopter en matière de prévention des risques liés à l'amiante.

Le DTG, diagnostic technique global est une opération qui n'est obligatoire qu'à la mise en copropriété d'un immeuble dont la date de construction remonte à 10 ans et plus ou lors d'une procédure d'insalubrité, si les pouvoirs publics l'exigent.

Sinon, seule sa mise au vote lors d'une assemblée de copropriété est obligatoire, sans que les copropriétaires soient contraints de voter sa réalisation.

Véritable audit complet de l'immeuble qui prend non seulement en compte son état du point de vue technique mais aussi sa gestion administrative et patrimoniale au regard de la réglementation, comme sa performance énergétique, le DTG est également une étude chiffrée pour améliorer la situation de l'immeuble et le maintenir en bon état durant dix ans de plus.

La prévention des risques liés au plomb, en cas de vente ou location d'un logement est garantie par la réalisation d'un CREP.

Mais, indépendamment de toute transaction, le CREP ou constat de risque d'exposition au plomb est obligatoirement effectué au sein des parties communes d'une copropriété, si celle-ci date d'avant 1949, afin que tous les propriétaires et plus généralement tous les occupants des logements, comme les entreprises de maintenance ou d'entretien puissent connaître la situation du bien immobilier au regard de ce type de risque.

Bien entendu, en cas de vente ou de location d'un lot de copropriété, la copie du CREP des parties communes est également transmis au futur acquéreur ou locataire et vient compléter le diagnostic plomb obligatoire des parties privatives.

L'audit énergétique communique la performance en énergie d'un bien. Il va servir à inciter les ménages à initier des travaux de rénovation énergétique afin de baisser l'impact énergétique du bien sur l'environnement.

A l'image du DPE, l'audit énergétique analyse la performance en énergie d'un bien. Il contient également des parcours de travaux, un budget dédié au plus juste, tout en les hiérarchisant, pour réaliser des économies d'énergie importantes.

Grâce au premier, le logement atteindra la classe E, et grâce au second, la classe B, tant qu'aucune contrainte technique, architecturale ou patrimoniale ne l'empêche. L'audit énergétique indique les interventions à mener, et prend également en compte les économies d'énergie, le prix et la cohérence des travaux, et leur urgence à être réalisés.

Mise en application

L'audit énergétique, mis en œuvre par la loi Climat et Résilience, concernera les maisons individuelles et logements en monopropriété en vente, le 1er septembre 2022, dotés d'une étiquette G, F, E ou D. Les futurs acheteurs devront pouvoir le consulter lors des visites immobilières, il doit alors être effectué parmi les premiers diagnostics immobiliers, juste après le DPE.

Efficia est à votre disposition pour tout renseignement complémentaire sur l'audit énergétique !

Lors de la mise en copropriété d'un bien immobilier, beaucoup de démarches obligatoires sont à prévoir qu'il est important de mener à bien pour que le déroulement de l'opération soit conforme à la réglementation.

Il s'agit alors d'établir un état descriptif de division accompagné d'un plan pour plus de lisibilité, d'élaborer un règlement de copropriété comme de procéder au calcul et au partage des tantièmes de copropriété.

S'accompagner d'un partenaire sérieux et fiable, comme le cabinet de contrôles immobiliers EFFICIA, est un véritable atout, comme la garantie de disposer pour la copropriété de tous les documents obligatoires, afin qu'elle puisse être gérée en bonne et due forme.

Pour l'évaluation de la performance énergétique d'un bâtiment de type ERP, commerce, bureaux, etc. c'est à dire autre qu'à usage d'habitation, le propriétaire doit faire appel à un opérateur doté d'une certification complémentaire, soit un professionnel certifié DPE avec mention.

Cet attribut spécifique permet à cet expert d'intervenir au sein de n'importe quel type de bâtiment, grâce à l'acquisition de nouvelles compétences, liées à l'analyse de locaux abritant des activités très diverses et requérant une consommation d'énergie particulière.

Le DPE avec mention est donc une certification qui résulte de la volonté d'un diagnostiqueur immobilier d'élargir son champ de compétences et par conséquent d'enrichir la gamme de ses prestations.

L'accessibilité handicapé est depuis la loi du 11 février 2005 imposée à tous les ERP, comme une étape obligatoire essentielle que chaque propriétaire de ce type de bien est tenu de respecter sous peine de sanctions très onéreuses.

A ce titre, le dépôt d'un dossier Ad'ap à la préfecture, soit un Agenda d'accessibilité programmée est exigé et afin de justifier de la prise en compte de la réglementation, cette démarche doit être précédée d'un diagnostic d'accessibilité handicapé.

En effet, grâce à cette expertise, qui rend compte de la situation actuelle de l'ERP comme des moyens à mettre en œuvre pour rendre accessible le bâtiment à toutes personnes, quel que soit leur handicap, le propriétaire démontre sa volonté de répondre à ses obligations vis-à-vis de la loi et concrétise son engagement, en élaborant un projet précis de travaux.